Не дивлячись на те, що Запоріжжя — прифронтове місто, яке страждає від ворожих прильотів, ринок нерухомості у ньому працює. Люди, звичайно не так активно, як до війни, але купують квартири. Дехто навіть спромагається укладати вигідні угоди та ставати власниками квартир про які мріяли, але не могли собі дозволити раніше.
На початку війни ринок нерухомості завмер
Зараз у Запоріжжі продовжується будівництво 9 будинків. Перші ж кілька місяців купити чи продати житло було неможливо. Міністерство юстиції закрило доступ до держреєстру прав на нерухоме майно, щоб унеможливити незаконне заволодіння житлом. Тільки у другій половині травня доступ до системи повернули.
Ще одна з незручностей полягала у тому, що досить довгий час не можна було оформити угоду з продавцем квартири, якого, наприклад, немає в країні, навіть за довіреністю. Зараз вже в Україні частково дозволили продавати житло за довіреністю, якщо вона виписана за кордоном та посвідчена консулом. Однак її мають видати не пізніше ніж за 30 днів до підписання угоди. Якщо термін сплив, потрібна нотаріальна заява-підтвердження довірителя, що довіреність досі діє.
Купувати нерухомість у воєнний час – досить ризикований крок. Але саме зараз відкрите “вікно можливостей” для пошуку цікавих за характеристиками та ціною варіантів. Важливо ретельно підготуватися до угоди та перевірити об’єкт. Краще за все робити це із супроводом фахівця.
Як змінилися ціни на покупку та оренду житла за останні дев’ять місяців, розповіла член Асоціації фахівців з нерухомості України, керівник комітету з навчання та підвищення кваліфікації Запорізької регіональної АФНУ Вікторія Шахмаєва.
– Коли почалася війна, люди взагалі не вірили у це і не розуміли, що робити далі. У лютому ринок нерухомості завмер, – розповідає Вікторія Шахмаєва. – Продажу квартир не було взагалі, бо реєстри були закриті. Багато людей виїхали з міста. Рух по оренді почався у кінці березня, коли перший шок пройшов, і люди почали повертатися. До міста також прибували вимушені переселенці, багато хто селився у знайомих, хтось жив просто за оплату комунальних рахунків, але людей ставало більше. Тому попит на орендоване житло зростав.
Ринок нерухомості почав оживати, коли відкрили реєстри. Але їх відкрили тільки по місту Запоріжжю та по Запорізькому району. А Державний земельний кадастр так і не запрацював. Тобто працювати й укладати угоди можна тільки з об’єктами, де були зроблені всі документи. А якщо, наприклад, потрібно оформлювати присвоєння кадастрового номера, то зробити це неможливо. Тобто продаж будинків відкрився тільки частково.
“У вересні ціна на квартири впала на 32% від довоєнної”
– Я правильно розумію, що також зараз не працюють державні кредитні програми, які стосуються придбання нерухомості?
– Саме у Запоріжжі – так, зараз відсутнє будь-яке кредитування, а в інших областях воно працює. Також у нашій області не працює реєстр прописки-виписки. Люди, які купують квартири, хочуть придбати житло, де ніхто не прописаний, або розуміють свої ризики. В такому випадку власник сплачує комунальні платежі, які нараховуються в залежності від того, скільки людей прописано у квартирі. Як тільки реєстри запрацюють, ці люди зобов’язані виписатися, і це потрібно все тримати на контролі.
– Як змінилися ціни на житло з початку війни?
– Ціна залежить від наявності покупців на ринку та їх спроможностей, а також від згоди продавця продавати. Коли рієлтори почали робити аналітику, ми зрозуміли, що найвищі ціни продажу нерухомості за період війни були у травні. І вони, звичайно, були нижчі за довоєнний період. Квартири знизилися у ціні приблизно на 20%. А у вересні ціна впала на 32% від довоєнної.
З кінця червня до середини жовтня рієлтори укладали угоди щодо продажу нерухомості. Люди, яким потрібно було житло, купували. Ситуація різко змінилася у жовтні, коли Запоріжжя почали сильно обстрілювати. Тоді вже майже нічого не продавалося, все просіло.
– Хто саме зараз наважується на купівлю квартир?
– Це різні люди, і за кожним свої потреби й своя історія. Наприклад, рієлтори у Запоріжжі допомагали знайти квартиру переселенцям із Нікополя, бо там дуже страшно залишатися через постійні обстріли. Також одну квартиру придбали люди з Вільнянська. Раніше вони за конкретну суму грошей могли б придбати житло тільки у Вільнянську, а зараз купити квартиру у Запоріжжі саме коштом зниження цін.
І ще була угода у наших фахівців — чоловік хотів придбати конкретну квартиру, яка коштувала до війни 34 тисячі доларів. Йому не вистачало грошей, а коли ціна впала, то він зрозумів, що треба користуватися цим шансом, бо момент може пройти. І хоч наважитися на придбання житла в період війни важко, але він зробив цей крок і купив цю квартиру вже за 24 тисячі.
– А що було з ринком оренди у цей час?
– Станом на вересень вартість оренди від довоєнної зросла на 30%. На оренду був попит. Але в жовтні ціна впала. Оренда втратила 30% приросту. Це було обумовлено тим, що коли на виїзді з Запоріжжя російські військові розстріляли гуманітарну колону, до нас перестали у такій кількості приїздити люди з тимчасово окупованих територій, бо закриті були усі коридори. Вже не було такого, що людям потрібне житло і вони готові винаймати його за будь-які гроші. Разом з тим, через виїзд людей із Запоріжжя, у місті звільнилося дуже багато квартир. Ціна оренди почала знижуватися. І знову ж таки ринок відреагував. Люди, які виняйняли квартири ще у серпні-вересні, коли ціни були високими, почали шукати інші варіанти, більш вигідні.
Ціна оренди підвищуватися поки не буде
– Які реальні варіанти по оренді зараз?
– Квартиру, яку можна було раніше здавали за 5 тисяч гривень плюс оплата комісії рієлтору і комунальні послуги, зараз власники здають за 4,500 і при цьому вони самі готові сплачувати комісію рієлтору і робити знижку по оплаті на період опалювального сезону. Попит зараз дуже низькій. На сьогодні ціни просіли на 15-20% від довоєнної ціни.
Виняток складає житло на правому березі міста, приватні будинки й помешкання з гарним ремонтом. Є люди, їх небагато, але вони є, яким і зараз потрібні умови підвищеного комфорту. На таке житло ціни більш-менш стабільні. Квартири без ремонту навіть за низькою ціною зараз вже нікому не потрібні, бо їх дуже багато. Також зараз є певні критерії помешкань, які потребує винаймач. Наприклад, високі поверхи здаються погано, нижчі – краще. Є райони, де попит на квартири гірший – майже зовсім не розглядають район аеропорту.
Що стосується оренди, то ціна може ще зовсім трохи зрости й зупиниться. Всім треба пережити опалювальний період, підвищувати вартість оренди зараз немає сенсу.
– Чи можна зараз давати будь-які прогнози щодо подальшого формування цін на нерухомість?
– Тенденція йде до того, що вартість квартир буде зростати, але коли саме це відбудеться спрогнозувати важко. Я б радила власникам нерухомості, які намагалися продати квартири у серпні та вересні за 30-40 тисяч доларів, вийти у продаж зараз з ціною 33-35 тисяч, і вони зможуть продати. Ще до кінця року буде невеличкий рух на ринку, бо дехто з покупців хоче саме до нового року встигнути придбати житло. Є у наших людей таке бажання – завершити справи у старому році. А потім, до березня, скоріше за все, буде тиша. Період імпульсивності вже минув і зараз дуже низьких цін чекати не варто. Якщо ви вирішили сьогодні продавати, то зверніться до фахівця, він вам надасть аналіз і озвучить найкращу адекватну пропозицію.
– Що порадите тим, хто все ж таки зараз роздумує над придбанням житла?
– Якщо людина вирішила купувати, то треба це робити зараз, бо незрозуміло, що буде з курсом долара, чи будуть працювати кредитні програми й таке інше.
Якщо не вистачає грошей, то краще почекати та взяти ту квартиру, яку ви хочете, а не поспішати. Треба бути обережним, щоб не придбати якійсь неліквідний об’єкт, який можуть продавати за дешево. Для цього і потрібні фахівці – це рієлтор який працює 3-5 років і розуміє ситуацію на ринку. Так ви зможете себе захистити та розібратися у ситуації. Все ж таки придбання житла – це має бути виважений крок. І під час війни особливо.
Читайте також: Житло у Дніпрі: ринок нерухомості під час війни.
Головне фото – автора.