З початком повномасштабного вторгнення Росії в Україну будівельні компанії зазнали рецесії. Різко обвалилася кількість зданого житла практично в усіх регіонах. Звісно, ринок подолав цей спад і нині забудовники пробують надолужити втрачене. Яка ж ситуація на Буковині? – спробуємо з’ясувати.
У перші тижні війни будівельні майданчики спорожніли
Державна служба статистики фіксує, що найкраща ситуація для будівельного бізнесу складалася впродовж передвоєнного 2021 року – пропозиція нового житла в Україні досягла піку. Тоді в експлуатацію було введено 11,4 млн кв. м. житла, що стало найвищим показником за останні 30 років. Будівельні компанії активно розвивалися і нарощували продажі. Ця тенденція могла б зберігатися до сьогодні, якби не війна. В один час все змінилося.
Після повномасштабного вторгнення немало забудовників практично призупинили роботу на будівельних майданчиках через ризики фізичної безпеки: дехто на кілька тижнів, а дехто й не відновив, як у східних областях. Як результат, уже в 2022-му загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 млн кв. м, що на 38% менше, ніж у 2021 році. Найбільшої кризи зазнали будівельники сходу та півдня України, де обсяги впали на 70-90% в порівнянні з попереднім роком. «Заморожене» через війну будівництво відповідно потягло за собою й спад обсягів виробництва продукції промислово-будівельних груп і скорочення штатів компаній, адже будівництво напряму пов’язане з ринком будівельних матеріалів.
Держстат візуалізував динаміку до війни та опісля – рецесії зазнали практично всі регіони:
Виклики ринку нерухомості Буковини
Буковина – регіон, віддалений від зони активних бойових дій, однак війна внесла чимало змін у будівельну галузь та ринок продажу нерухомості. По-перше, зросли ціни на житло. Відповідно до інформації Нацбанку, споживча інфляція за 2022 рік становила 26,6%, а гривня знецінилася на 30% (із 29 грн за долар до 40 грн). На поточний 2023 рік інфляція прогнозується на рівні 28%. Таке зростання курсу долара і висока інфляція позначилися на вартості квадратного метра. У таких умовах, за даними аналітичного центру DIM.RIA, 88% забудовників у Чернівецькій області продовжують зводити та продавати нерухомість, але 35% з них підвищили ціни. Як демонструє ресурс, вартість житла зростає.
За даними компанії ЛУН, за рік війни середні ціни за метр квадратний у новобудовах Чернівців виросли і нині становлять 33 500 грн/м² (станом на липень 2022 року середня ціна залишалася на рівні 24 000 грн/м²). При чому подорожчало житло всіх видів – від економ до преміум-класу. Ольга Кухар, менеджерка з нерухомості ТОВ «БК «ІнтерГал-Буд», каже, що старі договори не розривали, ціни, закладені на рівні котловану, не змінювали, а ось вартість нового житла уже довелося формувати, виходячи з нових економічних реалій.
По-друге, зменшилася купівельна спроможність населення. За даними Світового банку, минулоріч рівень бідності в Україні перевищив 24% і до кінця 2023 року, за прогнозами, може зрости до 55%. Впали доходи людей і їхні можливості придбати житло. За таких тенденцій ринок будівництва та реалізації очікують непрості часи.
– Звичайно, у зв’язку з початком війни ціни на усе різко підросли і це не могло не торкнутися будівельного бізнесу. Суттєво піднялася вартість як матеріалів, так і робочої сили. А купівельні спроможності населення різко зменшилися, – каже Василь Бічер, генеральний директор СТзОВ «Надія», Заслужений будівельник України.
Ризики купівлі житла
Очевидно, що війна змусить людей більш обґрунтовано ставитися до покупок, а особливо таких масштабних, як купівля житла. З огляду на невизначеність та економічні ризики потенційні покупці можуть зайняти вичікувальну позицію.
Зараз продається житло, але обсяги продаж далекі від довоєнних. А для великих будівельних компаній потрібно реалізувати в місяць хоча б 15-20 квартир, щоб відбувався рух коштів, щоб вистачало грошового обігу для виплати зарплат і сплати податків. Як кажуть забудовники, більшість покупців розглядають можливість розтермінування оплати. Більше 12 млн. українців виїхало за кордон. Якась частина житло там шукатиме.
Василь Бічер говорить:
– Звісно, кількість покупок критично зменшилася. Але сподіваємося, що після перемоги ситуація кардинально зміниться і люди хотітимуть повертатися і жити на рідній землі.
Купівля житла як інвестиція теж під питанням. Як пояснює будівельник, зараз це спостерігається вкрай рідко, адже «люди не знають, що буде завтра, тому бояться ризикувати». А низький попит теж приносить будівельному ринку мінуси – на високі доходи не можна розраховувати.
Де будують у Чернівцях?
Попри те, що аналітичний центр DIM.RIA позначає будівельні об’єкти, це не означає, що там кипить робота. За півтора року багатьох будівельників мобілізували на війну, тож нині забудовникам не вистачає робочої сили, щоб активно продовжувати будівництво. Заморожених об’єктів в області, на щастя, немає, але й рівень довоєнного будівництва не відновився.
Василь Бічер підтверджує:
– Гострою є потреба у фахівцях різних будівельних спеціальностей. Декілька працівників нашої фірми добровільно пішли на передову захищати нашу Батьківщину. На жаль, маємо у колективі і втрати…
Щоб продовжити будувати за нових реалій, потрібно брати кредити в банківських установах. Але їх не дають. Доводиться завершувати будинки, які до війни були готові хоча б наполовину. А житло на рівні фундаменту майже законсервоване. ЛУН подає, що на підготовчому етапі – 7 котлованів. Будівельники працюють за договорами, укладеними раніше. Досі незавершені будинки на вулицях Героїв Майдану, проспекті Незалежності, Південно-Кільцевій, Руській, Хотинській, Київській…
До війни будівельні компанії на початковій стадії зведення будинків залучали кошти покупців.
Однак на тлі невизначеності нині вони не поспішають вкладати у будівництво. Тож попит спостерігається виключно на квартири у вже зведених новобудовах, чи в тих, які знаходяться на завершальній стадії будівництва. Тому будівельні компанії змушені в основному зосередитися на закінченні поточних проєктів.
Чи вистачало проєктам на початковій стадії для продовження будівництва коштів покупців?
– На жаль, коштів не вистачило, бо не було доступних кредитів на житло… – каже Василь Бічер.
Очікується, що в 2023 році забудовники постараються завершити розпочаті проекти, однак ажіотажу, різкого збільшення кількості нових навряд чи можна очікувати.
Як змінилася логістика?
Руйнування частини промислових підприємств позначилося на ринку нестачею будівельних матеріалів та порушенням налагодженої логістики. Забудовникам довелося налагоджувати нові логістичні ланцюги як з українськими, так і з іноземними постачальниками. Окупація українських територій теж призвела до втрати виробників будівельних матеріалів. Якусь частину тепер треба імпортувати за новим курсом долара. Подорожчали матеріали, енергоносії. Все це сповільнює здачу будинків в експлуатацію.
Але є й позитив. За рік роботи забудовники навчилися працювати у воєнних умовах.
– Як показує практика, ми, українці, вміємо швидко пристосовуватися до найскладніших умов, адже не можемо сидіти, склавши руки, – згадує Василь Бічер. – Звісно, перші місяці війни, коли логістичні ланцюги було вкрай складно налагодити, з постачанням будівельних матеріалів доводилося непросто. Але зараз ситуація покращилася. У роботі ми завжди віддаємо перевагу вітчизняним виробникам матеріалів, адже їхня продукція перевірена часом – якісна та надійна.
Такої ж думки Ольга Кухар, менеджерка з нерухомості ТОВ «БК «ІнтерГал-Буд»:
– Логістику відновили швидко, бо треба було працювати. Орієнтуємося на українські комплектуючі, бо вони дешевші і їх закладаємо в ціну. Імпортні товари були б набагато дорожчі і нам довелося б регулювати ціни в бік підвищення.
Чи відчули будівельники блекаут? Відсутність електроенергії стала ще одним викликом: доводилося підлаштовуватися під графіки відключень, купувати потужні генератори, які б забезпечили безперебійне будівництво. Однак на генераторах не попрацюєш на будові – це ж не офісне приміщення. Тож блекаут позначився сповільненням темпів забудов. Проте, попри непрості часи, як згадує Василь Бічер, мусили працювати, щоб поповнювати бюджет, надавати роботу працівникам. Ольга Кухар теж підтверджує, що не зупинялися, будували, щоправда в менших обсягах, наскільки дозволяли умови.
Запуск «єОселі» вплинув на ринок?
З жовтня 2022 року в Україні для окремих соціальних груп запрацювала державна програма доступного кредитування «єОселя». Це кредитна програма для придбання житла строком до 20 років. Програма працює і на Буковині.
– З 1 жовтня 2022 року, за ініціативи президента, в Україні діє нова програма доступного кредитування житла «єОселя». Взяти у ній участь поки можуть лише пільгові категорії українців, поміж яких кадрові військові, медики, науковці та вчителі. Головна перевага програми «єОселя»: можливість придбати житло в іпотеку під 3%, коли банки пропонують ставки 15-25%. Наразі ми працюємо над тим, щоб військовослужбовцям відшкодовували цих 3%. Що стосується Чернівецької області, то станом на 14.06, 18 громадян отримали кредити на суму у 28,5 млн грн. У нашій області кредити видали «Ощадбанк» та «Укргазбанк» – 72,2% та 27,8% відповідно. Найбільше кредитів видали у травні цього року – 8. 50% усіх кредитів отримали військовослужбовці, медики та педагоги – по 22,2% та науковці – 5,6%, – розповів начальник Чернівецької ОВА Руслан Запаранюк.
За півроку – 18 квартир. Думаємо, що про програму наразі мало інформації, тож вона не набула значного поширення.
Що чекає будівельну галузь?
Будівельний бізнес Буковини за півтора року війни, попри пережиті труднощі та виклики, потроху оговтується і налагоджує роботу. Згідно звіту про «Соціально-економічне становище області» за 2021 рік перед війною було здано в експлуатацію 3170 квартир, за 2022 воєнний рік – 1995 квартир, за перший квартал 2023 року уже здано 530 квартир. Забудовники до кінця року можуть вийти на непогані показники, хоча довоєнного рівня одразу не повернути.
– У Чернівецькій області в січні-березні 2023 року значно зріс індекс прийняття в експлуатацію житлових будівель – 144,7 (за аналогічний період 2022 року цей індекс становив 59,1). Такі дані наводить Головне управління статистики у Чернівецькій області. В одноквартирних будинках в експлуатацію прийняли 279 квартир, у багатоквартирних – 251. Середній розмір житла – 116,3 м2, – розповів начальник Чернівецької ОВА Руслан Запаранюк.
Які очікування? Зважаючи на те, що масштаби руйнувань української нерухомості перевищили обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років (дослідження фірми Ernst & Young), то по війні будівельний ринок може дуже активізуватися – буде попит. Сприятиме йому стабілізація економіки та поступове відновлення купівельної активності буковинців. Внутрішньо переміщені особи, які зараз перебувають на Буковині, також можуть уплинути на цей процес. За останніми даними, тут зараз живе майже 80 тисяч переселенців. Частина з них може залишитися, адже у зруйнованих містах, на замінованих територіях у найближчий час відновити життя буде непросто, особливо у прикордонні з росією. Дехто з переселенців зі сходу, як кажуть забудовники, уже зараз купує квартири.
Звісно, використовуючи державні сертифікати, ВПО могли б придбати більше житла. Будівельники сподіваються, що переселенці все ж одержать житлові сертифікати від держави. Василь Бічер вважає, що «програми із забезпечення житлом військовослужбовців повинні стати пріоритетом для держави на наступні роки».
Тож підсумуємо, що будівельні компанії виходять із кризи, але у довгостроковій перспективі відновлення будівництва залежатиме від темпів макроекономічної стабілізації загалом в Україні після війни та державної політики в цій сфері.
Заголовне фото – авторки.
Читайте також: Як змінився ринок нерухомості у прифронтовому Запоріжжі за період війни